ATTENZIONE ALLE TRUFFE IMMOBILIARI !

Ecco come tutelarsi

Oggi comprare casa può essere davvero rischioso. Eppure per tanti è il coronamento di un sogno costato anni di sacrifici. Di fronte ai soldi però c’è gente pronta a tutto, anche a ridurre sul lastrico persone oneste e per nulla benestanti, senza farsi troppi scrupoli. Ecco perché è bene usare la massima attenzione quando si mettono grosse cifre in mano a soggetti sconosciuti. Tra i tanti gravi rischi in cui può incappare l’acquirente di immobili vi è il subdolo imbroglio di chi vende un’unità immobiliare, contemporaneamente, a più persone. Per la verità esiste un rimedio legislativo al riguardo che è  il d.lgs. n.122 del 20-6-2005. Ma si tratta di un rimedio solo parziale e di incerta applicazione. Infatti esso tutela solo gli acquirenti di immobili di nuova costruzione e solo se acquistati direttamente dal costruttore. In più non si tratta di una norma automatica, poichè è necessario che la sua applicazione venga pretesa preliminarmente dagli acquirenti e certo non sono in molti a conoscerla visto che di norma solo il 17% degli aventi diritto la richiama nel contratto preliminare. In ogni caso gli acquisti che non rientrano sotto l’alveo di questa legge  cioè gli immobili non nuovi o quelli acquistati da privati, non godono di alcuna tutela preventiva. Pertanto in tutti quei casi – e sono la stragrande maggioranza – permangono gravi rischi a carico di acquirenti che avessero la sfortuna di imbattersi in soggetti malintenzionati. Si pensi ad un imprenditore in procinto di fallire che decida di disfarsi frettolosamente di un immobile per incassare e occultare il denaro ricavato dalla compravendita. In tal caso il rischio è quello di vedersi soffiare l’immobile da una revocatoria fallimentare perché l’acquisto fatto da un soggetto che sta per fallire (nei due anni prima del fallimento) non è valido. Simili rischi si correrebbero se il compratore si imbattesse in un privato altamente indebitato che pure decidesse di disfarsi frettolosamente di un immobile per gli stessi motivi. Anche in tal caso le conseguenze sarebbero  uguali per l’acquirente che si vedrà annullare l’acquisto da una  revocatoria ordinaria, ma non si vedrà restituire i soldi. Eventualmente per sperare di ottenerli dovrebbe agire contro il truffatore  sostenendo gli alti costi delle spese legali, mettendosi in coda con gli altri creditori e con la speranza che rimanga qualcosa dei beni del debitore disonesto su cui soddisfarsi.

Altro possibile raggiro è quello spesso ordito ai danni dello sfortunato acquirente che si imbatta in un proprietario il quale, organizzando accuratamente una truffa, cede uno stesso immobile a più persone, divenendo, immediatamente dopo le compravendite, nullatenente e rendendo così vano ogni tentativo di rivalsa.

Poniamo che qualcuno, senza avere alcun bene intestato fuorché un appartamento, promettesse di venderlo a 3 diversi acquirenti che fra loro non si conoscono. Poniamo che si rechi  presso 3 diversi ignari notai, nello stesso giorno ma ad ore diverse, per effettuare i 3 rogiti, intascando 3 volte il prezzo della vendita della casa. In tal caso solo l’acquirente il cui notaio abbia trascritto per primo  l’atto di compravendita nei registri immobiliari, diverrebbe l’effettivo proprietario. Agli altri tre nulla spetterebbe, tranne una sterile azione giudiziaria senza alcun effetto utile stante la mancanza di beni in capo al truffatore e il diritto di denunciarlo per truffa. Il che farà magari guadagnare l’ennesima condanna al disonesto venditore, ma non farà riavere un euro al compratore.

Come tutelarsi ? Ecco alcune alternative:

I . L’acquirente potrà esigere di stipulare il preliminare davanti al Notaio che lo trascriverà in Conservatoria. Ciò implica un costo moderatamente aggiuntivo, che vale sicuramente la pena di affrontare.

II . All’atto del rogito si può richiedere al venditore  che  consegni una polizza fidejussoria bancaria a garanzia del buon fine dell’operazione. Se per qualsiasi motivo l’acquirente non divenisse pieno proprietario dell’immobile, alla banca spetterà indennizzarlo.

III. Il compratore, al rogito, potrà pagare con un assegno circolare che verrà trattenuto dal Notaio in deposito-fiduciario fino a quando la compravendita risulterà trascritta regolarmente.

IV . Si potrà esigere che la banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore eroghi a favore del venditore ” un bonifico irrevocabile” che resterà congelato fino a che il notaio avrà accertato la regolarità di tutte le operazioni.

Il venditore non disonesto potrà sentirsi tranquillo in tutti questi casi se non ha nulla da nascondere, perché incasserà con certezza assoluta il prezzo della vendita a patto che non emergano gravi irregolarità che impediscano all’acquirente di divenire proprietario del bene venduto. Ma in ogni caso si ricordi che le varie tutele di cui intendesse avvalersi il compratore dovranno essere sempre preventivamente chiarite con il venditore ed esplicitate per iscritto al fine di evitare che il venditore rifiuti di eseguire oneri non preventivamente concordati.